Квартира или дом: как человеку с инвалидностью оформить ипотеку

Что делать, если хочется иметь собственное жилье, купить квартиру или дом, а необходимой суммы нет? Самый распространенный вариант решения проблемы — ипотека. Как происходит оформление ипотечного кредита и может ли инвалидность стать преградой в его получении, рассказывает автор «Особого взгляда» Елена Федосеева.

Что такое ипотека

Это вид денежного займа, который банк предоставляет человеку на покупку квартиры, дома или земельного участка под залог приобретаемой недвижимости. Иначе говоря, банк дает под проценты деньги заемщику, тот покупает недвижимость, пользуется ей, но до окончательной выплаты кредита она находится в залоге и не может окончательно перейти в его собственность. Без ведома банка человек не может продать приобретенную недвижимость. В случае неуплаты долга банк вправе ее продать.

Как получить ипотечный кредит

Практически все банки страны предоставляют клиентам возможность оформить ипотечный кредит. Программы могут незначительно различаться, но общая схема получения такого рода займа будет примерно одна:

• Человек подает заявку в банк на получение ипотечного кредита. Он указывает желаемую сумму, количество лет, в течение которых планирует вернуть ее банку, род приобретаемой недвижимости (квартира, дом, таунхаус вторичного или первичного рынка). К заявлению клиент прикладывает документы, подтверждающие личность, а также информацию о ежемесячных доходах и стаже работы (если он является зарплатным клиентом банка, документы, подтверждающие доход, могут не понадобиться).

• Банк рассматривает заявку. Если клиент оценивается им как платежеспособный и имеющий хорошую кредитную историю, то он одобряет выдачу ипотеки. Кредитная история отражает информацию о том, брал ли человек ранее кредиты и вовремя ли отдавал их.

• После одобрения ипотечного кредита клиент окончательно определяется с выбором приобретаемого объекта недвижимости и предоставляет банку информацию о нем. Если банк удовлетворяют характеристики объекта, он подписывает с заемщиком кредитный договор.

• Банк переводит клиенту деньги на счет и одновременно с этим готовит документы для регистрации перехода права собственности и обременения недвижимости. На этом же этапе оформляется закладная — ценная бумага, которая будет храниться в банке до тех пор, пока клиент окончательно не погасит кредит. Закладная дает кредитору право продать недвижимость заемщика в случае невыполнения им условий кредитного договора.

После оформления документов продавец недвижимости получает деньги, а заемщик начинает ежемесячно переводить банку платежи в пользу погашения ипотечного кредита. После того как человек окончательно выплачивает кредит, его недвижимость освобождается от обременения, он становится ее полноправным владельцем.

Почему растет ставка

Процентная ставка по ипотеке бывает двух видов: фиксированная и плавающая. При фиксированной ставке банк не меняет ее на протяжении всего срока погашения кредита. Плавающая ставка зависит от каких-либо изменяющихся критериев. Например, после того как заемщик получил ключи от квартиры, купленной в строящемся доме, ставка на ипотечный кредит может быть снижена. Если заемщик при оформлении кредита отказался от страхования жизни и здоровья, то ставка может повыситься. Именно по этой причине банки долгое время повышали ставку или отказывали в оформлении ипотеки людям с инвалидностью I и II группы, страхование жизни и здоровья которых страховые компании не делали. Однако сегодня некоторые из них соглашаются на страхование жизни и здоровья человека с инвалидностью. Кроме того, у банков появились свои внутренние программы по страхованию.

По каким же причинам банк может отказать в ипотечном кредитовании заемщику с инвалидностью? Чаще всего они связаны с невысокими ежемесячными доходами клиента и его возрастом. Обращаться за кредитом в банк лучше всего в том случае, если у человека, помимо пенсии, есть постоянный доход в виде заработной платы или платы за аренду недвижимости. Если при предварительном расчете ежемесячного платежа у заемщика на руках остается меньше 60% от суммы ежемесячного дохода, то банк может ему отказать.

Учитывается возраст клиента, а также наличие у него несовершеннолетних детей. А вот оформленный материнский капитал может быть использован заемщиком в виде первоначального платежа при оформлении ипотечного кредита или для погашения основного долга.

Если у человека с инвалидностью ежемесячный доход невысокий, то он может рассмотреть вариант оформления ипотеки совместно с созаемщиками. Ими могут выступать как родственники, так и близкие друзья. Их доходы будут учитываться банком при расчете кредита.

В любом случае каждая ситуация клиента рассматривается банком индивидуально. Перед подписанием кредитного договора человеку лучше всего проконсультироваться с менеджерами разных банков и выбрать для себя наиболее выгодный вариант.

Личный опыт

В 2017 году незрячие супруги Иван и Лиля Череневы взяли ипотечный кредит в одном из российских банков и купили квартиру. «Мы решили оформить ипотечный кредит по той причине, что другой возможности приобрести жилье у нас не было. На тот момент мы уже были собственниками комнаты в коммунальной квартире, но она находилась далеко от места нашей работы, к тому же мы ждали пополнения и отдельное жилье нам было просто необходимо», — рассказала Лиля Черенева.

По ее словам, на тот момент они были зарплатными клиентами определенного банка, поэтому сразу обратились именно в него. «Трудностей при оформлении ипотеки, наверное, все-таки не было, а вот ’’особенности’’, связанные с нашей инвалидностью, были. Мы очень боялись, что нам не дадут ипотечный кредит и пошли подавать заявление в то же отделение банка, в котором за несколько лет до этого оставляли заявку на получение потребительского кредита. Попали мы к тому же менеджеру, с которым работали во время нашего первого посещения. При оформлении заявки на получение потребительского кредита она общалась с нами неуверенно, задавала странные вопросы, например, спросила нас, понимаем ли мы, зачем пришли в банк. Снова попав к ней в 2017 году, мы сразу ее узнали по голосу, она тоже нас узнала, но, кажется, встретила более дружелюбно, чем при первом посещении. Правда, зачитывая условия ипотечного кредитования, менеджер спросила нас: ’’А как же я узнаю, что вы все правильно поняли? А вдруг вы потом подадите заявление в суд, в котором обвините меня в подаче неверной информации?’’ И она решила проконсультироваться с юристом, который посоветовал ей вести видеосъемку процесса оформления заявки. Менеджер так и сделала», — сказала Лиля Черенева.

Ипотеку им одобрили быстро, по словам Лили Череневой, «в этот же вечер». Однако сложности возникли при использовании специализированного банковского приложения «Домклик» — сервиса для покупки и продажи недвижимости в ипотеку. Однако девушка добавила, что сейчас эта программа стала доступна для людей с нарушением зрения — в 2019 году с ее помощью они продали комнату в коммунальной квартире.

«Была еще одна особенность, связанная со страхованием жизни. Мы знали, что на тот момент страховые компании жизнь людей с инвалидностью I группы не страховали, знали, что были случаи, когда человек с инвалидностью доказывал в суде свое право на страхование жизни. Обо всем этом мы предупреждали своего менеджера, но он убедил нас, что все будет в порядке. А когда мы приехали на сделку в банк, то менеджер пришел и сказал, что жилье застраховать можно, а мы сами воспользоваться страховкой не можем. Но мы просто согласились с этим решением и не стали его оспаривать», — рассказала Лиля Черенева.

Она продолжила: «При заполнении документов надо было писать полностью свои имя, отчество и фамилию, и мы с мужем по-разному решали эту задачу. Ему банк сделал распечатку, расшифровку, а я писала свои имя, отчество и фамилию при помощи прибора для письма по Гебольду. Девушка, которая помогала заполнять документы, сказала, что написала я все классно, ровно и красиво. Сама сделка проходила в присутствии нашего риелтора и мамы моего мужа, моей свекрови. Кстати, они же помогали нам с выбором жилья. Все квартиры мы смотрели только с ними. Нам хотелось купить квартиру с более или менее неплохим ремонтом, чтобы можно было сразу в нее заехать».

Ипотеку супруги взяли на 20 лет, и спустя время благодаря досрочным погашениям они смогли снизить ежемесячный платеж.

Однако у незрячего путешественника и журналиста Владимира Васкевича иной опыт: в 2016 году он два раза пытался взять ипотеку в банке, но оба раза получил отказ. По его словам, причину отказа сотрудники банка ему не пояснили.

«Доходы у меня были около 50-60 тысяч в месяц. У меня была зарплата, пенсия, пособия, иногда я работал по гражданско-правовым договорам. В первый раз я сам собирал документы для получения ипотеки, во второй — привлек риелтора. В первый раз оформлял ипотеку на себя, во второй — созаемщиком была жена, у нее примерно такие же доходы. Супруга у меня с инвалидностью второй группы. Проблема еще в том, что у банков, на мой взгляд, плохая связь между регионами. У меня пенсия в ХМАО, а жил и трудился я в Екатеринбурге. Возникла целая проблема с тем, чтобы ‘’подругзить’’ мою пенсию в общее дело, хотя банк был один. Пришлось отдельно ехать в пенсионку и брать справку, подтверждающую, что я получаю пенсию», — рассказал Владимир Васкевич.

По словам Владимира Васкевича, банки ему отказали не только в выдаче ипотечного кредита, но и в оформлении кредитных карт. «Мне нужна кредитка одного из известных банков, официальные доходы у меня сейчас есть, пусть и небольшие, кроме того, есть инвестиционный счет в этом банке и вклад. В выдаче кредитной карты мне отказали два раза. Хотя у меня нет негативных историй, связанных с кредитами. В другом банке мне сначала одобрили карту. Когда передавали документы и я подписывал договор, курьер удивлялся, как я буду использовать вслепую кредитные средства. В итоге через полчаса карту мне заблокировали», — добавил журналист.